明石市の賃貸経営は空室率がカギ？投資前に押さえたい指標と対策

明石市の空室率と賃貸市場の今を把握

明石市はここ数年、人口と世帯数がともに増加傾向にある地域です。
明石市の推計人口は2026年8月1日時点で約30万7千人となっており、前月からも増加しています。
また、明石市社会福祉協議会の資料によると、2016年から2025年にかけて世帯数も増加しており、約13万世帯から約14万5千世帯へと伸びています。
人口と世帯数がともに緩やかに増えていることから、賃貸住宅の基礎的な需要は底堅い状況といえます。

次に、空き家率・空室率の概況を見ていきます。
総務省「住宅・土地統計調査」では、人が居住していない住宅のうち、賃貸用住宅などを含めて「空き家」として集計しており、明石市においてもこの定義に基づいて把握が行われています。
明石市の空家等対策計画では、市内の戸建て住宅や共同住宅を対象とした実態調査により、空き家数の把握が行われており、今後も増加が見込まれるため、長期的な対策が必要とされています。
このうち、賃貸マンションや賃貸アパートの空き室も空き家として含まれることから、賃貸経営における空室率の管理が重要な位置付けになっています。

兵庫県全体で見ると、2023年の住宅・土地統計調査に基づく空き家率は約13％台とされていますが、市区町村ごとにばらつきがあり、2桁台後半の地域も存在します。
一方で、明石市は人口・世帯数が増加している都市部の一角として位置付けられ、空き家率も県内の中では相対的に高水準ではないとされています。
兵庫県の資料でも、空き家数や空き家率が特に高いのは県北部や一部中小都市であることが示されており、明石市はその中で比較的安定した住宅需要を有する地域といえます。
つまり、同じ県内でも人口減少や空き家率の高い地域に比べると、明石市の賃貸市場は中長期的に見ても堅調さが期待できるポジションにあると考えられます。

明石市で賃貸経営を行う物件タイプ別の空室リスク

まず、物件タイプごとの需要の特徴を押さえることが大切です。
ワンルームや小さめの間取りは、通勤・通学に便利な駅周辺で単身世帯の需要が安定しやすい一方、供給が多いエリアでは築年数や設備の差が空室に直結しやすい傾向があります。
ファミリー向けの共同住宅や一戸建ては、学校や公園、生活利便施設へのアクセスなど、暮らしやすさが重視され、入居期間が比較的長くなりやすいことが特徴です。
このように、同じ明石市内でも、物件タイプと立地条件の組み合わせにより空室リスクの度合いが変わってきます。

次に、築年数や建物の老朽化と空室率の関係を見ておく必要があります。
総務省の住宅・土地統計調査では、全国的に築年数が古い住宅ほど空き家になりやすい傾向が示されており、賃貸用住宅も例外ではありません。
エレベーターがない中層階以上の共同住宅や、浴室・キッチン設備が旧式のままの住戸は、同じ家賃帯の新しめの物件と比較されることで選ばれにくくなります。
また、耐震性や防犯性への不安がある築古物件は、入居希望者からの問い合わせ自体が減少しやすく、空室期間が長期化する要因になりやすいといえます。

さらに、今後の老朽賃貸マンションの増加見通しも、賃貸経営に影響を与えます。
一般財団法人が公表している築年数に関する資料では、全国的に築45年以上の賃貸マンションの戸数が今後も増加していくとされており、計画的な大規模修繕や建替えが重要な課題とされています。
明石市でも、高度経済成長期以降に供給された共同住宅が順次築古の段階に入りつつあり、外壁や設備の更新を先送りすると、競合物件との差が拡大して空室リスクが高まりやすくなります。
そのため、現状の空室状況だけではなく、築年数の経過に伴う修繕費用や建替えのタイミングまで見据えた長期的な経営判断が欠かせません。

明石市で空室率を抑えたい投資家が確認すべき指標

明石市で賃貸経営を行う際には、まずエリア条件を丁寧に見極めることが大切です。
具体的には、最寄り駅からの徒歩分数や、路線の利便性が通勤通学のしやすさに直結します。
加えて、商業施設や医療機関、公園などの日常生活を支える施設が徒歩圏にどの程度そろっているかも、長期入居に影響します。
さらに、通学区となる学校の評判や通学距離は、子育て世帯向けの賃貸需要を左右する重要な判断材料になります。

このようなエリア条件と並んで、家賃水準や管理費、礼金や敷金といった初期費用の設定も、空室率に直結する重要な指標です。
周辺の賃料相場より高すぎる設定は、閲覧数や内見数の減少につながりやすくなります。
一方で、相場より大きく低い設定は、短期的には空室が埋まっても、長期的な収益性や将来の修繕原資の確保を難しくします。
そのため、周辺の成約賃料や募集賃料を細かく確認しながら、賃料条件と空室リスクの折り合いを図ることが重要になります。

さらに、単身者向けかファミリー向けか、高齢者の入居を想定するのかといった、ターゲットごとのニーズ整理も欠かせません。
単身者であれば、駅近やインターネット環境、宅配ボックスなどの設備が重視される傾向があります。
一方、ファミリー層は、間取りの広さや収納力、学校や公園への近さ、静かな住環境などを総合的に判断します。
高齢者を想定する場合には、段差の少ない共用部やエレベーター、緊急時の連絡手段の確保など、安全性と安心感に配慮した差別化が空室抑制につながります。

明石市で賃貸経営を始める前に検討したいポイント

明石市で賃貸経営を検討する際は、まず長期的な収支イメージを数字で把握しておくことが大切です。
明石市統計書や最新の推計人口によると、人口と世帯数はいずれも増加傾向にあり、一定の賃貸需要が見込まれますが、同時に住宅ストックも増えつつあります。
そのため、表面的な利回りだけではなく、空室期間や修繕費、固定資産税などの負担まで含めて考える必要があります。
こうした前提を踏まえた上で、無理のない投資シミュレーションを行うことが賃貸経営成功の第一歩になります。

投資シミュレーションでは、表面利回りだけでなく、実際の手取りを示す実質利回りを意識することが重要です。
毎年発生する管理費や共用部の電気代、火災保険料などのランニングコストに加え、空室が続いた場合の家賃減収も見込んでおくと、より現実的な数字になります。
また、総務省「住宅・土地統計調査」による空き家率の推移や、明石市における住宅ストックの状況も参考にしながら、年間の空室想定月数を保守的に設定しておくと安心です。
このように、複数の公的統計を組み合わせて利回りを検証しておくことで、想定外の収支悪化を防ぎやすくなります。

次に、空室リスクを踏まえた長期修繕計画と資金計画を整理する必要があります。
一般財団法人の調査では、築45年以上の賃貸マンションが今後20年で大幅に増加する見通しが示されており、老朽化への対応は明石市でも避けて通れない課題です。
外壁や屋上防水、給排水管などの大規模修繕は、時期が重なると多額の支出となるため、購入前から10年単位でおおよその修繕スケジュールと積立額を試算しておくことが大切です。
さらに、突発的な修繕や空室増加にも対応できるよう、金融機関借入金の返済条件と手元資金のバランスを慎重に検討しておくと安心です。

あわせて、明石市の制度や条例を理解しておくことも賃貸経営の重要な準備です。
明石市は「明石市空家等対策計画」や「明石市空家等の適正な管理に関する条例」を定め、適切に管理されていない空き家への指導や、活用促進に関する方針を示しています。
管理不全の空家等とみなされないよう、日常の維持管理や安全対策、外観の維持には十分な配慮が求められます。
一方で、空家等の活用促進区域の考え方や、耐震改修支援など関連制度の動向も把握しておくことで、将来の用途変更や建替えを検討する際に有利に働く場合があります。

まとめ

明石市での賃貸経営は、人口動向や空室率、物件タイプ別の需要を正しく押さえれば、安定収益を目指せます。
一方で、築年数や立地、将来的な修繕費などを読み違えると、想定以上の空室リスクやコスト増につながります。
当社では、最新データと地域の実情を踏まえ、購入前のシミュレーションから空室対策、長期修繕計画まで一体的にサポートしています。
「この物件で本当に大丈夫か」「どこから検討すべきか」とお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
投資の目的やご予算を伺いながら、無理のない賃貸経営プランをご提案いたします。